Der er 1000 andre lånetyper byggeriet kan finansieres med inklusiv T-lån, rentemax lån, F1, F3, 20 årige lån, Vivus SMS lån, lån i Euro og hvad ved jeg. Mit uvidenskablige valg af 3% og F5 er fordi lånene er populære og relativt lette at forstå. Herunder ses en tabel med de to tilbud, jeg har modtaget. Lånene er ikke låst, det vil sige de ændrer sig dagligt og jeg kan slå til når jeg har lyst.
| Realkredit lån | Nordea Kredit 3% fastforrentet m. afdrag | Nordea Kredit F5 kontantlån m. afdrag |
|---|---|---|
| Hovedstol | 2.446.000,- | 2.446.000,- |
| ÅOP (før skat) | 3.8% | 1.8% |
| Lånesagsgebyr | 2.500,- | 2.500,- |
| Stiftelsesprovision | 0,- | 0,- |
| Omkostninger, Prioritering | 2.500,- | 2.500,- |
| Kurtage | 3.000,- | 3.000,- |
| Kurstab | 46.449,54,- | 0,- |
| Bidragssats | 0.57% | 0.684% |
| Afgift tinglysning | 7.200,- | 6.500,- |
| Beregnet Provenu | 2.384.350,- | 2.385.500,- |
| 1. års afdrag | 52.597,- | 70.515,- |
| Månedlig ydelse (efter skat) | ca. 9.400,- | ca. 7.800,- |
Hovedstol er lånets størrelse, de penge vi starter med at skylde.
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) er så at sige prisen for at låne. Med henholdsvis 3.8% og 1.8% er det rigtigt billigt at låne penge i dagens Danmark.
Lånesagsgebyr, kurtage, prioriterings-omkostninger og stiftelsesgebyr er penge til Nordea Bank og Nordea Kredit for arbejdet med at hjemtage lånet til mig. Er der noget, der er til forhandling i et realkreditlån, er det disse poster.
Bidragssatsen er den procentdel af lånet vi betaler realkreditselskabet for at administrere lånet. Kan ændres med måneds varsel.
1. års afdrag er hvor meget vi betaler af på lånet over det første år.
Hvis jeg vælger et F5 lån kan jeg konstatere at den månedlige ydelse i vores nye hus ligger under huslejen på vores nuværende lejlighed. Og så sparer vi endda 70.515,- op i boligen om året selv om vi så må undvære trappevask, snerydning og en vicevært, der kommer fixer bruseren. Den økonomiske fordel ved at eje bliver kun bedre med tiden, huslejen stiger flere procent hvert år hvor et huslån er fast.
Men hvad lån skal jeg tage? Hvis jeg vidste hvordan renten udvikler sig fremover giver svaret sig selv, men det ved ingen. Tilbage er et vurdere fordelene ved at kende lånets ydelse over 30 år (med konverteringsmuligederne i et fastforrentet lån) kontra at få et billigere lån, der bliver justeret om 5 år.
Hej Jens Christian.
SvarSletDa jeg med glæde læser med på din blog, vil jeg høre om du måske kan spørge din nabo om hvordan man kommer til at læse med på hans blog?
Vh Monica
Hejsa Monica,
SvarSletJeg sætter pris på at du læser med og jeg er altid glad for at få kommentare på bloggen.
Jeg er ikke sikker på hvilken nabo du refererer til? Ingen af mine 2 kommende naboer (Kærhavebakken 64 og 68) har en blog, mig bekendt. Min nabo her på kontoret flytter også ud til udstykningen ikke langt fra mig og hans blog er http://www.kaerhavebakken.dk/. Min anden nabo på kontoret har en privat byggeblog. Min nabo, hvor jeg bor til leje nu, ligner ikke just een der har en bygge-blog. :-)
Det er naboen med den private byggeblog jeg tænker på :)
SvarSletKan nemlig se når man forsøger at derind, så står der noget med at man skal have adgang. Men det kan selvfølgelig så være fordi han holder den privat, så er det ikke sikkert at han er interesseret i at jeg læser med.
Sagen er den at min kæreste og jeg er ved at være klar til at skrive kontrakt under på byggeri af hus, så jeg synes det er rigtig spændende at læse med hos andre som går igennem det samme :)
Vh Monica
Nu bliver jeg nysgærrig, for den blog har jeg ikke linket til. :-) Kan du sende linket til den blog du ikke kan komme ind på?
SvarSletDet er ham der kommenterer med navnet M1kkel på din blog. Hans blogger hedder Vores Liv Rejse - så vidt jeg kan se :)
SvarSletNåå, den! :-) Nu har jeg set hans profil, og det er ikke hans blog, kun een han følger, ser det ud til.
SvarSletHeld og lykke med bygge-projektet i øvrigt. Jeg husker fint den periode, for os var det ikke helt naturligt at tage så stor en beslutning. Skriv endelig her i kommentar-feltet eller på min mail hvis du har spørgsmål.
Jo tak - jeg følger dagligt din blog, for er så spændt på at se hvad der sker :)
SvarSletDet er en meget spændende process at gå igennem. Er der nogle blogs du kan anbefale som du har fulgt?
Hejsa.
SvarSletJeg har desværre ikke nogen blog - havde overvejet det, men kan ikke finde tiden. Det er noget medd et husbyggeri og et nyfødt barn, tid er en mangelvare.
Men jeg vil gerne besvare spørgsmål - vi har i øvrigt selv lige været igennem den låne mølle Jens er igennem, og han har ret i at man kan forhandle om bankens gebyrer mv.
Vi er desværre nødsaget til at vælge 2 lags belåning i totalkredit. Jeg havde godtnok et tilbud fra BRF, men banken vil ikke give en rente på 5,95 på boliglånet hvis vi laver et realkreditlån i BRF. Banken får 0,2 % af lånet i provision hver eneste måned fra Totalkredit - det er bl.a. derfor de meget gerne vil lave de lån, og dermed også forhandle om tingene. Det er desværre bare nemmere at forhandle hvis man allerede har fået et bedre tilbud fra en anden bank, pludselig er alt muligt :-).
Min mail er mikkel@0100.dk.
Til Jens: Uden at kende din økonomi, vil jeg mene at F5 er uattraktiv som 80% belåning. Du kan ikke konvertere den, du kan ikke træde ud af den imellem refinansieringsperioderne, uden det kan komme til at koste et betragteligt kurstab, og så er der usikkerheden. Renten bliver ikke på nuværende niveau de næste 30 år, lad os håbe den ikke gør det. Stigende renter er jo lig med at der kommer mere gang i hjulene herhjemme. Du skal også være opmærksom på at dit F5 lån, refinansieres på en specefik dato hvert 5 år, hvorfor der sikkert er under 5 år tilbage til næste refinansiering. Alt afhængig af nordea's refinansierings intervaller, er der muligvis kun lidt over 4 år til det sker.
Efter skat er forskellen 1.600 kr, for den ekstra sikkerhed. Renten skal ikke stige ret meget før den forskel er udvisket i højere ydelser på din F5'er. Faktisk skal den kun stige 0,78 %.
Hej Jens-Christian
SvarSletVi følger også med stor interesse din blog. Venter spændt hver dag på næste opdatering. Super fedt at du gider og dele dine tanker - for du er absolut ikke den eneste der undre sig i sådan en proces. :o)
Vi har selv fået tegnet vores drømmehus af Huskompagniet og et lokalt byggefirma. Begge projekter kommer til at ligge på omkring de 2,1 mill. og grunden koster 450.000 kr.
Banken er kontaktet, og vi har været til møde mellem jul og nytår. De har givet grønt lys for projektet - men hvor risikovillig er man når det kommer til stykket. Går renten op? - og hvornår?
Da vi bruger totalkredit skal det være finansieret med to-lags belånning - men hvilke?! Det første forslag de kom med hed et rådighedsbeløb på 13.680 kr. (F3), hvilket jeg syntes var for lavt. (Ville gerne over de 15.000 kr. for 2 voksne og 2 småbørn (3 og 6 år)) Nyt låneforslag med F1 gav et rådighedsbeløb på lidt over 18.300 kr. - men tror vi tror på det holder? Nyt dilemma... :-)
Ejendomsmægleren har været her i dag med et samlet bud på det gamle hus, med henblik på salg. Resultatet var et + på 96.000 kr. - ikke lige det vi havde håbet på, men som banken siger så rykker +100.000 kr. ikke alverden på et lån over 30 år. (havde håbet at vi kunne slippe afsted med +200 kilo)
Vi er rigtig fortvivlede. Den ene dag virker det som en god idé, mens det den næste virker som en noget risikofyldt plan med et samlet udlån på 2,8 mill. - mod de nuværende 1,4 mill. Kan vi forrente det? Hvordan skal det finansieres? Hvor risikovillige er vi?,- og hvad med arbejdsløshed osv. Spørgsmålene er mange. :o)
Så vi er trofaste læsere....
Hilsen dem i tænkeboksen, fra syddanmark. :o)
Hejsa Mikkel, super med din gennemgang af lånene. Jeg hældte lidt til F5, men du nævner flere ting, som jeg ikke lige har overvejet så meget. Min plan har hele tiden været at spare op ved siden af og have en buffer om 5 år, skulle renten stige.
SvarSletJeg fandt en beregner på nettet, der virker ret go til at få et overblik - http://www.boligregner.dk. Jeg tror jeg følger dit råd om fast 3% hvis jeg skulle vælge i dag.
Hejsa, jer i tænkeboxen, og velkommen til!
SvarSletFørst og fremmest, tak for alle roserne til bloggen, nu får jeg nærmest helt præstationsangst! :-)
Når jeg læser jeres indlæg smiler jeg, for I står med de samme overvejelser som vi stod med i sommers sidste år. Vi nåede at skrive under med HusCompagniet, bruge fortrydelses-retten i deres kontrakt, for at skrive under igen nogle måneder efter på selv samme kontrakt :-) SÅ vægelsindende var vi.
Vores indgangsvinkel i banken, var at vi skulle kunne sidde i huset med een på dagpenge. Som bankdamen sagde, "det kan lade sig gøre men det bliver stamt hvis du mister dit arbejde i længere tid". Så bliver det pludselig seriøst. Vi har ikke på den måde været afhængige af begges indkomst før men det bliver vi fremover.
Held og lykke med beslutningen. Tør I at skrive under på eterprisen før I har solgt? Det ville jeg ikke turde, men jeg er også livrem- og sele-typen.
Hvordan er størrelsen på jeres familier? Samt hvor store bliver jeres rådighedsbeløb pr måned?
SvarSletVi arbejder nemlig også udfra at én skal kunne være på dagpenge.
Vores familie er på 2 voksne og 2 børn. Jeg tror bankens budget gav os ca. 20.000,- i rådighedsbeløb når vi begge arbejder men det er vist ikke helt retvisende længere. For en gang skyld er jeg de seneste måneder gået op i hvor meget vi har i forbug på dagligvare osv, og det er mere end vi regnede med dengang.
SvarSletHej Igen
SvarSletForslag nr. 1
Oplysninger om nye lån Grundlån Toplån Lån 3 Kreditor Totalkredit Totalkredit Pengeinstitut
Låntype Fastforrentet obligationslån, 3% - Fastforrentet obligationslån, 2%
Generisk PI-lån
Hovedstol i kr. 1.768.000 573.000 443.972
1. års ydelse efter skat ved ophør af afdragsfri
periode 108.569
Obligationsrente i procent p.a. 3,0000 2,0000
Pålydende rente i procent pr. år 5,9500
Løbetid i år 30,00 10,00 20,00
Kurs (inkl. kursskæring 0,1) 96,6080 99,3480
Bidragssats i procent pr. år 0,5332 1,0000 -
Afdragsform Annuitet med indledende afdragsfrihed Annuitet Annuitet
Indledende afdragsfrihed indtil 31.12.2017
Antal terminer pr. år 4 4 12
Rådighedsbeløb 13.400 kr. pr. mdr.
Forslag nr. 2
Finansiering Restløbetid Rente Restgæld Kreditor
Bolig/ejendom: fiktiv ejendom)
Tilpasningslån F1 30,00 0,34 1.710.000 Totalkredit
Tilpasningslån F5 30,00 1,38 570.000 Totalkredit
Generisk PI-lån 10,00 5,95 440.370 Pengeinstitut
Bil: 2 stk
PI-lån annuitet 3,50 5,95 106.831
Frøs Herreds Sparekasse
Som det ses er vores bank gået med til at lave efterfinansieringen til 5,95% hvilket vel er ok?
Rådighedsbeløb: 18.300 kr.
Vi har ved begge forslag valgt at få 5 års afdragsfrihed på de 0-60%, da der alt andet lige altid vil være nogle transaktionsomkostninger ved at flytte og etablere os i det nye hus. (Mangler altid lige en lampe, nye knager eller lign. småting, for at man falder helt på plads m.v.)
Vi er måske nået frem til at 0-60% skal være et 3% fast forrentet og de 60-80% F1, med mindre at tingene når at udvikle sig. Vi kan således bruge nogen af de sparede penge på at afdrage på billån og efterfinansieringen.
Vi har fået lov til at købe grunden af banken. Div. man kan vente med overtage den i 1 år, hvorefter der er 2 års byggepligt. Umiddelbart vil der være en udbetaling på 30.000 kr. hvor at handlen kan gå tilbage hvis ikke at boreprøverne er acceptable. (Kan ikke huske beløbet)
Så.... Vi skriver ikke under på nogen kontrakt før at huset er solgt, men det kan være at vi køber grunden og så må vi tage det som det kommer. I worst case kan vi komme til at hænge på grunden - jeg tror at vi skal anskue det som en proces, men har det bare bedst med at kende alle parametre. Syntes derfor at uvidenheden er frusterende. Kan vi få solgt det nuværende hus? Pris? og hvad bliver den samlede pris på det nye? +/- 50.000 kr. eller +/- 200.000 kr. ifht det vi tror?
Vi ligger på en årsindtægt på 800.000 kr. for husstanden - så ikke noget vildt, men er rimeligt uddannet begge to. (Master- og Diplom niv.) - så vi skulle ikke umiddelbart være i fare for afskedigelse, men hvem ved.... :-/
Konen har i dag bestilt tid til at EDC kommer og kigger på huset i næste uge. Så må vi se hvad de siger.... :o)
Hilsen dem i tænkeboksen :o)
Beklager det dårlige lay-out på finansieringsforslagne, men den var ikke glad for at klippe fra PDF-filen. Håber det giver mening alligevel :o)
Personligt har vi valgt F5 til begge lag i belåningen af et hus vi er ved at bygge. Kan sagtens se fidussen i et fastrentelån, men man skal bare huske, at det koster kassen af konvertere, og hvad skal man så konvertere til. Et fastrentelån er i mine øjne nemlig kun den højere rente værd, hvis man vil barbere restgæld af gennem konverteringer. Og konverteringerne koster mange penge, og man skal ramme dem helt præcist, før det giver et ordentligt overskud. Desuden så skal man også lige have ind i regnestykket, hvor mange penge man kan nå at afdrage på fem år med fast rente i forhold til en F5. Kæmpe forskel på 5 år på de to år, og så er det jo også et væsentligt mindre beløb, man skal have refinansieret, når den tid kommer. Det skal man også lige have ind iregnestykket. Historisk set, så har F1 været Danmarks billigste lån i alle de år, det har eksisteret. Det er der, man tager den største risiko, og det giver derfor også det største afkast, så over 30 år er det nok uden tvivl det billigste. Alligevel har vi personligt valgt F5, og så få adraget godt igennem de næste fem år. Det vil sige opsparing ved siden af lånet til en rente der er over 1% højere, end vi betaler for at låne dem. God forretning.
SvarSlet